Achiziționarea unui imobil reprezintă una dintre cele mai mari investiții financiare ale unei persoane.
Din păcate, în prezent protecția juridică oferită de legiuitor cumpărătorului la achiziția unui imobil este minimă. Statistica disponibilă la nivel național indică faptul că sunt numeroase litigii în care sunt implicate imobile nefinalizate, cumpărătorii căutându-și dreptatea în instanță.
În această situație revine cumpărătorului datoria de a depune toate diligențele pentru a preveni riscurile legate de tranzacțiile imobiliare. Astfel se riscuri sunt: înșelăciunea, falsuri în documente, neclarități în documentație, viciile ascunse ale proprietății. Totodată, trebuie să știți că vă expuneți unor riscuri privind posibilele litigii în care este implicat imobilul, nefinalizarea imobilului, nesemnarea contractului de vânzare la termenul convenit de părți etc.
Problemele juridice care pot interveni în tranzacțiile imobiliare sunt extrem de complexe.
Prin urmare, recomandarea noastră este să apelați la un avocat tranzacții imobiliare și drept imobiliar. Acesta vă poate oferi o expertiză extinsă în domeniu și vă poate proteja în relația cu constructorii și dezvoltatorii imobiliari.
În următoarele rânduri vom aborda câteva dintre aspectele esențiale de care ar trebui să țină cont un cumpărător în procesul de achiziție al unui imobil, pentru a se feri de neplăcerile achiziționării unui imobil cu probleme.
1. Verificați documentația imobilului
Este important să cereți și să verificați titlul de proprietate al imobilului care să ateste că vânzătorul este proprietarul imobilului și are dreptul de a vinde.
Verificați actele construcției pentru a observa posibile probleme juridice ale imobilului, care sunt restricțiile de construire și dacă imobilul construit respectă aceste documente.
Trebuie să verificați istoricul imobilului pentru a observa dacă există litigii, ipoteci, sarcini, drept de preemțiune, etc. Astfel vă asigurați că nu sunt probleme juridice despre care proprietarul nu v-a informat și care v-ar putea afecta dreptul de proprietate.
Toate aceste acte sunt deosebit de important de verificat anterior unei tranzacții imobiliare spre a evita problemele juridice.
Prin urmare, vă recomandăm să consultați un avocat specializat drept imobiliar și tranzacții imobiliare. Acesta știe ce să analizeze în aceste acte și vă poate feri de probleme juridice.
2. Verificați persoana vânzătorului și dezvoltatorul imobiliar
Este esențial să verificați identitatea vânzătorului cu un act de identitate pentru a vă asigura că acesta este proprietarul imobilului.
De asemenea, este extrem de important să verificați și să obțineți mai multe informații despre vânzător/firma acestuia/dezvoltatorul imobiliar, pentru a evita posibilele litigii sau fraude.
Aceasta etapă include inclusiv verificarea altor construcții realizate de dezvoltator și istoricul acestuia cu cumpărători, dar și litigii în legatură cu imobilele construite.
Vă recomand să stați de vorbă și cu alți proprietari ai altor imobile construite de dezvoltator pentru a avea o imagine cât mai clară a vânzătorului și a construcțiilor realizate de acesta.
Verificați societatea dezvoltatorului, de la litigii la situații financiare, verificați ca societatea să fie activă, ce pierderi financiare are.
Astfel, cumpărătorii trebuie să verifice dezvoltatorul prin: verificarea istoricului firmei, proiectele anterioare finalizate, eventualele litigii în care societatea este implicată.
Totodată, vă sfătuiesc să cereți dezvoltatorului documente care să ateste situația financiară a proiectului și deținerea resurselor necesare pentru a finaliza lucrarea.
3. Verificați starea Fizică a imobilului
Este important să faceți o inspecție amănunțită a imobilului înainte să luați decizia de a-l achiziționa, indiferent că aceasta este nou sau vechi.
Dacă este nou, vă recomand să îl observați în mai multe stadii de construire. Este important să fiți atenți la detalii de construcție, indiferent că vorbim de detalii majore de construcție (cărămidă, tencuială) sau finisaje. Din experiența proprie mărturisesc că am fost în imobile în care se vedea lumina soarelui de afară prin peretele de cărămidă netencuit. Sau finisajele erau realizate atât de prost încât am renunțat pe loc la achiziție.
Totodată, vă recomand să apelați la un expert tehnic pentru a verifica starea tehnică a imobilului (structura de rezistență a imobilului, respectarea standardului de calitate, materialele folosite, instalațiile electrice, sanitare). Expertul tehnic are o expertiză extinsă în domeniu și poate confirma sau nu susținerile vânzătorului. Acesta poate identifica eventualele vicii ascunse care ar putea afecta valoarea sau siguranța imobilului.
Verificați zonele comune și care este regimul lor (pod, holuri, scări, spații verzi), care sunt costurile cu spațiile comune și utilitățile sau dacă există asociație de proprietari.
Dacă achiziționați un imobil vechi asigurați-vă că sunt achitate cotele la întreținere și impozitele, respectiv există acordul asociației de proprietari pentru ca vânzătorul să înstrăineze.
4. Consultați un avocat tranzacții imobiliare
Un avocat specializat în drept imobiliar și tranzacții imobiliare poate verifica și analiza documentația aferentă unei vânzări, indiferent că vorbim despre documentația imobilului, promisiunea de vânzare sau contractul de vânzare.
Avocatul, prin expertiza extinsă și cunoștințele de specialitate, poate identifica ușor problemele juridice din actele imobilului, promisiunea de vânzare sau contractul de vânzare. Aceasta vă poate transmite o opinie juridică în legătură cu tranzacția.
De asemenea, un avocat poate negocia contractul de vânzare și poate revizui promisiunea de vânzare și contractul de vânzare pentru a se asigura că acestea sunt în acord cu legea.
Rolul unui avocat este să vă ferească de probleme juridice sau litigii ulterioare în legătură cu imobilul, și să vă protejeze de eventualele capcane ale vânzătorilor.
5. Plătiți în tranșe și oferiți avans minim
Vă recomandăm să faceți plățile în tranșe dacă este posibil, proporțional cu gradul de lucru al construcției realizate, pentru a vă putea proteja de întârzieri sau nerealizarea imobilului.
De asemenea, oferiți un avans în forma minimă indiferent dacă proprietate există doar pe proiect sau e într-un stadiu mai avansat de execuție. În acest mod evitați pierderile financiare mari ocazionate de o posibilă intrare în insolvență a dezvoltatorului imobiliar, nerealizarea proiectului etc.
6. Promisiunea de vânzare și contractul de vânzare. Avocat Tranzacții imobiliare
Este important să nu semnați niciodată o promisiune de vânzare sau un contract până nu ați analizat în detaliu clauzele. Trebuie să cunoașteți că acestea pot fi negociate.
Știm că uneori clauzele unei promisuni de vânzare sau ale unui contract sunt dificili de înțeles. Aceasta este motivul pentru care recomandăm întotdeauna folosirea unui avocat specializat tranzacții imobiliare care vă poate ajuta să înțelegeți ce semnați.
Un avocat știe ce trebuie să conțină promisiunea de vânzare și îți va revizui promisiunea cât să conțină informații clare privind termenul de predare al imobilului, care sunt sancțiunile și penalitățile pentru întârzieri, rezilierea contractului dacă vânzătorul nu își îndeplinește obligațiile, plata unor penalități, restituirea avansului, posibilitatea acționării in instanță a vânzătorului pentru neîncheierea contractului la termenul convenit.
Trebuie să știi că legal ai dreptul de a cere instanței de judecată pronunțarea unui hotărâri care să țină loc de contract de vânzare în termen de 6 luni de la data când contractul trebuia semnat.
De asemenea, un avocat îți poate revizui contractul de vânzare pentru a te feri de orice viitor litigiu în legătură cu imobilul tău.
La Stanciu Law punem toate aceste servicii la dispoziția clienților și vă stăm alături cu o expertiză extinsă în domeniul dreptului civil, a dreptului imobiliar și a tranzacțiilor imobiliare pentru a vă proteja în relația cu dezvoltatorii.
7. Înregistrarea în Cartea Funciară
Vă recomandăm să vă înregistrați promisiunea de vânzare în cartea funciară. Din propria experiență, am văzut clauze exprese în promisiuni de vânzare în care cumpărătorul era forțat să renunțe la dreptul de a solicita înregistrarea în cartea funciară.
De asemenea, după încheierea tranzacției trebuie să solicitați înregistrarea dreptului de proprietate asupra imobilului în cartea funciară. Aceasta oferă o protecție suplimentară și atestă faptul că proprietatea este deținuta legal de dvs.
8. Apelați la Protecția Consumatorului
Trebuie să știți că puteți apela la ANPC pentru problemele întâmpinate cu dezvoltatorii imobiliari.
concluzii Avocat tranzacții imobiliare
Protecția cumpărătorului într-o tranzacție imobiliară implică mai degrabă numeroase diligențe depuse de cumpărător.
Este esențial ca un cumpărător să se consulte cu un avocat, să fie verificată atent documentația completă a imobilului, să fie verificată persoana vânzătorului și a dezvoltatorului imobiliar, să se efectueze o inspecție tehnică detaliată a imobilului și să încheie o promisiune sau un contract de vânzare clar, corect juridic, care să protejeze cumpărătorul în fața dezvoltatorului. În acest mod cumpărătorul evita eventualele riscuri legale, financiare sau litigii în legătură cu imobilul.
